Documentação necessária para vender a sua propriedade

Está a pensar vender a sua casa, e não sabe que documentos vai necessitar quando concretizar o negócio?

Deixamos-lhe abaixo todos os documentos necessários para o processo de venda de casa, recomendamos que reúna todos os documentos antes de colocar a casa à venda.

Alguns destes documentos só serão necessários aquando da realização da escritura de venda do imóvel, contudo recomendamos ter desde o início toda a documentação disponível, de forma a dar todas as garantias ao comprador da situação do seu imóvel, para a qualquer momento puder concretizar negócio e iniciar a instrução da escritura de compra e venda do imóvel.

  • Identificação dos Vendedores

Fotocópias de Bilhete de Identidade e Cartões de Contribuinte dos vendedores.

Nota: Caso o vendedor seja pessoa colectiva será também necessário informação relativa à empresa. Esta informação pode ser obtida através de cópia de Certidão de Registo Comercial da empresa.

Finalidade: Verificação de Identidade.

  • Certidão Permanente de Registo Predial

Entidade Emissora: Conservatória do Registo Predial da área onde se localiza o imóvel ou fracção. O seu prazo de validade é de seis meses.

Finalidade: Verificação do verdadeiro proprietário do imóvel e de eventuais ónus ou encargos (penhoras, hipotecas ou quaisquer usufrutos a favor de terceiros).

  • Caderneta Predial

Fotocópia simples da Caderneta Predial actualizada ou ainda certidão de teor da inscrição.

Entidade Emissora: Repartição de Finanças da área onde se localiza o imóvel/ portal das finanças on-line. Prazo de validade é de um ano.

Finalidade: Verificação da situação relativa ao IMI-Imposto Sobre Imóveis.

  • Licença de Utilização

Alvará de Licença de Utilização, também designada por Licença de Habitabilidade.

Nota: Também é válida a escritura pública da transmissão efectuada anteriormente em que seja referido que tal licença foi exibida.

Alvará de Licença de Construção no caso do imóvel estar ainda em processo de construção.

Entidade Emissora: Câmara Municipal

Finalidade: Verificar a legalidade de construção do imóvel.

  • Plantas do Imóvel

Planta do imóvel – incluindo, se for o caso, arrecadações, garagens ou anexos.
Planta de localização.

Entidade Emissora: Empresa construtora; Câmara Municipal.

Finalidade: Verificar com mais rigor as áreas do imóvel; Fornecer informação detalhada ao cliente comprador.

  • Certificado Energético

Certificado energético do imóvel (excepto para terrenos).

Entidade Emissora: Perito Qualificado pela sua ordem para Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior dos Edifícios.

Finalidade: Verificar classe energética do imóvel.

  • Ficha Técnica da Habitação (FTH) - Obrigatório para imóveis > a março de 2004

Entidade Emissora: É obrigação do Promotor Imobiliário a elaboração da Ficha Técnica da Habitação.

Finalidade: Assegurar características técnicas e funcionais do prédio.

 

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O sistema tributário para residentes não habituais

Para impulsionar a sua economia, Portugal, membro da União Europeia, introduziu incentivos fiscais para os nacionais dos estados membros da UE.

Desde 1 de janeiro de 2013 (data de entrada em vigor da circular n.º 9/2012, de 3 de agosto de 2012), os pensionistas europeus que aqui se instalam beneficiam de uma isenção total do IRS (Imposto sobre o Rendimentos portugueses), durante 10 anos, sobre as suas pensões de reforma.

Para reivindicar essa nova medida, os candidatos devem:

  • fazer a escolha de vir e instalar-se permanentemente em Portugal,
  • para justificar que as pensões pagas não são de origem portuguesa nem impostas no estado da fonte em aplicação das regras previstas pelo tratado fiscal,
  • ser aposentado do plano privado (funcionários e diretores corporativos de empresas, profissões liberais, comerciantes, artesãos, etc.),
  • ter uma estadia de pelo menos 183 dias por ano (não consecutivos) em Portugal,
  • ter uma habitação residencial em território português em 31 de dezembro, indicando a intenção de manter ou usar esta moradia como residência principal,
  • Certifica que nunca elegeram domicílio fiscal em Portugal nos últimos cinco anos.

Imposto sobre a mais-valia em Portugal

Proprietário de uma propriedade em Portugal, se eu vender mais caro do que seu preço de compra. Como e onde eu estou taxado?

A renda imobiliária ou o mais-valia são sempre tributados no país onde a propriedade está localizada (de acordo com a covençaõ fiscale assinada em 1971 entre a França e Portugal) para evitar a dupla tributação. A mais-valia é, portanto, tributada em Portugal.

O imposto sobre imóveis é devido ao mesmo tempo que o imposto sobre o rendimento: tem de declará-lo na sua declaração fiscal do IRS em Portugal.

Qualquer venda de imóveis também deve ser declarada à Autoridade Tributária, que gera ou não a mais-valia.

Aqui estão os principais casos de isenção:

  • O imóvel adquirido antes de 01/01/1989 não está sujeito a imposto sobre ganhos de capital imobiliários.

Se a propriedade foi adquirida após 01/01/1989, estará sujeita a imposto.

  • No entanto, o código fiscal português prevê uma isenção em caso de venda da residência principal (habitaçao propria e permanent) e de reutilização no trabalho de compra, construção ou melhoria de uma nova residência principal. A substituição deve ser feita antecipadamente nos 24 meses anteriores à venda, ou a posteriori dentro de 26 meses da venda da sua residência principal. No caso de reintegração parcial, o montante não reinvestido estará sujeito a imposto.

  • Para as vendas entre 2015 e 2020 de bens adquiridos através de um empréstimo contratado antes de 31/12/2014, o código fiscal português prevê uma isenção se se tratar da venda da sua propriedade residencial única. . Você não deve, portanto, possuir outra propriedade no dia da venda.

Portanto, se você vende uma propriedade que não é sua residência principal, ou é sua residência principal, mas não quer reinvestir o preço de venda na compra de uma nova residência principal, você estará sujeito ao imposto sobre imóveis.

Para as pessoas singulares, metade do montante do ganho de capital imobiliário é incluído em outro rendimento tributável para o IRS se você é um residente fiscal Português.

Se você é um residente fiscal não português, você não se beneficia deste desconto de 50%, e estará sujeito a imposto sobre 100% do ganho imobiliário.

O cálculo da mais-valia tributável é, portanto, o seguinte:

Valor de venda - Valor de compra reavaliado no dia da venda (para contabilizar a inflação) - despesas dedutíveis (lista abaixo) x 50% (apenas se eu for um residente fiscal português) = valor tributável.

Você notará que o preço de compra é reavaliado para levar em conta a inflação. O Estado Português publica anualmente uma tabela dos coeficientes de reavaliação do dinheiro, que lhe permitirá determinar o seu valor de compra atualizado.

As despesas dedutíveis incluem os impostos pagos sobre a compra: IMT e IS, honorários de notário, taxas de inscrição, trabalho feito há menos de 12 anos, custo do diagnóstico de desempenho energético, comissão paga ao agência imobiliária para a venda da propriedade. Para ser dedutível, esses valores devem ser justificados por uma fatura em seu nome.

A taxa de imposto ou imposto "pressão"?

Para um residente fiscal português: 50% do ganho de capital incluído na sua outra renda e tributado na escala progressiva de acordo com sua faixa de imposto marginal.

Exemplo: Compra em 2007 para 180.000 € (incluindo os 5% de comissão devida à agência pelo vendedor) de um imóvel revendido 300.000 € em 2017. Em despesas dedutíveis, temos os trabalhos realizados nos últimos 12 anos para um montante de € 24.500 e o certificado energético exigido para a venda de um montante de € 300, depois os custos incorridos no momento da compra € 450, e as taxas de transferência devidas no momento da compra para € 5.900 e finalmente as taxas da agência imobiliária durante a venda 5% x 300.000 € = 15.000

Mais-valia = 300.000 -199.800 (180.000 € reavaliado para ter em conta a inflação de acordo com a escala fixada pelo estado) - 300 - 24.500 -450 - 5.900 - 15.000 = 54.050 €

Qualquer quantia a declarar com seu IRS: 50% x 54.050 = 27.025 € taxados na escala progressiva do IRS.

Para um contribuinte não residente Português: 100% do ganho de capital imobiliário tributado no IRS à taxa fixa de 28%. Deve notar-se que também não pode pretender beneficiar da isenção de reutilização na compra de uma nova residência principal em Portugal, uma vez que, por definição, não é residente em Portugal.

Para o mesmo exemplo, o imposto não-residente seria tributado em 100% dos 54.050 € de ganho de capital, à taxa fixa de 28%, ou seja: montante do imposto = 15.134 €.

Como lembrete, a alíquota atualmente aplicável à tributação do ganho de capital imobiliário na França é de 36,2% (quitação fixa de 19% + contribuição social de 17,2%), à qual podem ser acrescentados contribuição excepcional de 2% no caso de valor excedente superior a 50.000, então a contribuição excepcional em alta renda na taxa de 3% ou 4% (quando a fração de renda de imposto de referência, incluindo o lucro tributável, é maior do que € 250.000 por contribuinte). No entanto, um desconto de imposto sobre o ganho de capital tributável é aplicado na França, dependendo do número de anos de detenção.

Para o mesmo exemplo, o ganho bruto de capital teria sido de € 64.200, e após a aplicação das deduções para o período de detenção, o imposto teria sido de € 17.756.

O que é o Golden Visa?

Um esquema atraente lançado pelas autoridades portuguesas em 2012, os investidores estrangeiros de países não pertencentes à UE (excluindo a área Schengen) para que eles possam ter uma estadia oficial válido licença em Portugal (o chamado 'Visa de Ouro' ).


Este Golden Visa visa atrair investimento estrangeiro para Portugal. Ao abrigo deste programa, os cidadãos de países não pertencentes à UE que realizem determinados investimentos em Portugal podem obter residência no país, o que permite ao investidor e aos seus familiares entrar e / ou sair das fronteiras e viajar livremente nos países europeus que integram o espaço Schengen.


Um programa simples e flexível, com requisitos legais simples e claros, que incluem um requisito de permanência mínima reduzida.
 
Requisitos

Os investidores devem demonstrar um dos seguintes procedimentos:
• Entrar em Portugal com um visto Schengen válido;
• Não ser condenado por um crime grave;
• Manter o investimento por pelo menos 5 anos;
• Os fundos para o investimento em questão devem vir do exterior;
• Não deve ser referenciado pelos serviços de imigração portugueses e Schengen.
• Estadia mínima de 7 dias em Portugal durante o primeiro ano e 14 dias nos próximos 2 anos.
Para obter o seu Golden Visa, os investidores devem, portanto, atender aos requisitos especificados.
 
Investimentos

Somente os investimentos feitos após 8 de outubro de 2012 são elegíveis para o Programa Golden Visa.

Os seguintes tipos de investimentos são elegíveis ao abrigo do programa Golden Visa:


a) Investimento imobiliário
- Aquisição de um imóvel de mais de € 500.000,00;
- Ou uma propriedade de mais de € 350.000,00, quando a propriedade tem mais de 30 anos e está localizada em uma área de renovação urbana.


b) Investimento de Capital
- Transferência de fundos superior a € 1.000.000,00;
- Transferência de fundos superiores a € 350.000,00 para atividades de pesquisa;
- Transferência de fundos acima de € 250.000 para atividades artísticas ou culturais.
- Transferência de fundos superiores a € 350.000,00 para a aquisição de unidades de fundos de investimento ou fundos de capital de risco;
- Transferência de fundos superiores a € 350.000,00 para a incorporação / aquisição de uma empresa, combinada com a criação de 5 postos de trabalho.


c) Criação de emprego
- Criação de pelo menos 10 empregos.


d) Visto inicial
- Este foi promulgada recentemente e está em vigor desde 1 de Janeiro de 2018. Será necessário demonstrar que a partida pode atingir um valor de € 325.000,00 em 3 anos, apresentar uma receita anual de € 500.000,00.

As vantagens

O programa Golden Visa oferece aos investidores os seguintes benefícios:
- Não é necessário obter visto para entrar em Portugal;
- Não é necessário obter um visto para viajar para a Europa (no espaço Schengen);
- Viver e trabalhar em Portugal, mesmo tendo a sua residência num país diferente;
- A residência é estendida aos membros da família;
- requisitos mínimos de permanência em Portugal;
- Residência permanente após 5 anos;
- Cidadania após 6 anos.
 
É possível estender o Golden Visa aos familiares?

Ao abrigo do programa Golden Visa, os familiares do investidor podem também requerer e obter uma autorização de residência em Portugal, solicitando o "reagrupamento familiar".

O Golden Visa será concedido aos membros da família, nomeadamente filhos, cônjuge e familiares dependentes.

Validade

O Golden Visa é válido por um ano e pode ser renovado por períodos de dois anos consecutivos. Por motivos de renovação de um Golden Visa, um investidor deve permanecer em Portugal por pelo menos 7 dias no primeiro ano e 14 dias nos próximos dois anos.

Custos

- Taxas de inscrição - € 520,40
- Taxa do Visto Dourado - € 5.202,60
- Taxas de renovação - € 2.601,30

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