Documents nécessaires pour vendre sa maison au Portugal

Vous souhaitez vendre votre maison ! Voici la liste des documents nécessaires au processus de vente, nous vous recommandons de rassembler tous ces documents avant de mettre votre propriété en vente.

Certains de ces documents ne seront nécessaires que lors de la réalisation de l'acte authentique de vente du bien. Cependant, nous vous recommandons de disposer de tous ces documents dès la mise en vente, afin de donner toutes les garanties à l'acheteur, et pouvoir initier l'instruction de l'acte d'achat et de vente de la propriété à tout moment.

  • Identification des vendeurs

Photocopies des cartes d'identité et des numéros de contribuables attribués aux vendeurs.

Remarque: Si le vendeur est une personne morale, des informations sur la société seront également nécessaires. Ces informations peuvent être obtenues via une copie du certificat d'enregistrement commercial de la société.

Objet: vérification de votre identité.

  • Certidão Permanente de Registo Predial

Entité émettrice: Conservatória do Registo Predial du lieu où se trouve la propriété. La période de validité est de six mois.

Objet: Vérification du véritable propriétaire de la propriété et des éventuels charges existantes sur le bien (saisie, hypothèques ou de tout usufruit en faveur de tiers).

  • Caderneta Predial

Photocopie simple du cahier préliminaire ou du certificat de contenu de l'inscription mis à jour.

Entité émettrice: Repartição de Finanças où se trouve la propriété / Site web des Finances en ligne. La durée de vie est d'un an.

Objet: vérification de la situation en ce qui concerne l'impôt foncier IMI.

  • Licence d'utilisation

Licence d'utilisation, également appelée Licence d'habitation.

Remarque: Lacte public de la transmission faite précédemment dans lequel il est dit que cette licence a été affichée, est également valable.

Permis de construire si la propriété est encore en cours de construction.

Entité émettrice: Mairie

Objet: Vérifier la légalité de la construction de la propriété.

  • Plans de la propriété

Plan de la propriété - y compris, pour les garages, caves ou annexes.
Plan de localisation.

Entité émettrice: Entreprise de construction; Mairie.

Objet: Vérifier plus précisément les zones de la propriété; fournir des informations détaillées au client acheteur.

  • Certificat énergétique

Certificat énergétique de la propriété (sauf pour les terrains).

Entité émettrice: Expert qualifié pour réaliser le diagnostique de la certification énergétique et de la qualité de l'air intérieur des bâtiments.

But: Vérifier la classification énergétique de la propriété.

  • Ficha Técnica da Habitação (FTH) - Requis pour l'immobilier> à partir de mars 2004

Entité émettrice: Le promoteur immobilier est tenu de préparer la fiche technique technique relative au logement.

Objet: Assurer les caractéristiques techniques et fonctionnelles du bâtiment.

 

Besoin d'aide pour vendre votre maison?

Remplissez le formulaire afin que l'on puisse vous recontacter. Nous ferons tout notre possible pour concrétiser au mieux cette vente.

Statut de résidents non habituels

Pour relancer son économie, le Portugal, membre de l'Union européenne, a mis en place des mesures fiscales incitatives en faveur des ressortissants des pays membre de l'Union européenne, qui profitent bien évidemment aux français, lesquels ont parfois des attaches avec ce pays.


Depuis le 1er janvier 2013 (date d'entrée en vigueur de la circulaire n°9/2012 du 3 août 2012), les retraités européens qui s'y installent, bénéficient d’une exonération totale d’IRS (l’Impôt sur le revenu portugais), pendant 10 ans, sur leurs pensions de retraite.

Pour pretendre bénéficier de cette nouvelle mesure, les candidats devront :

  • faire le choix de venir s’installer définitivement au Portugal ,
  • justifier que les pensions versées ne sont pas de sources portugaise ou imposées dans l’état de la source en application des régles prévues par la convention fiscale,
  • être retraité du régime privé (salariés et mandataires sociaux d’entreprises, professions libérales, commerçants, artisans, etc),
  • justifier d’un séjour au moins égale à 183 jours par an (non-consécutifs) au Portugal,
  • avoir un logement d’habitation sur le territoire portugais au 31 décembre, laissant présager l’intention de conserver ou d’utiliser ce logement à titre de résidence principale,
  • certifier n’avoir jamais élu de domicile fiscale au Portugal, durant les cinq dernières années.

Imposition de la plus-value immobilière au Portugal

Propriétaire d'un bien immobilier au Portugal, si je le revends plus cher que son prix d'achat. Comment et où suis-je imposé?

Le revenu immobilier ou plus-value est toujours taxée dans le pays où se situe le bien (en application de la convention fiscale de 1971 entre la France et le Portugal), pour éviter la double imposition. La plus-value est donc taxée au Portugal.

L’impôt à la plus-value immobilière est dû en même temps que l’impôt sur le revenu : vous devez donc la déclarer dans votre déclaration IRS au Portugal.

Toute vente immobilière doit d’ailleurs être déclarée à l’ « Autoridade Tributaria », qui génère ou non la plus-value.

Voici les principaux cas d’exonération :

  • Un bien acquis avant le 1/01/1989 n'ai pas assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si le bien a été acquis aprés le 01/01/1989, il sera assujetti à l’impôt.

  • Néanmoins le code fiscal portugais prévoit une exonération en cas de vente de la résidence principale (habitaçao propria e permanente) et de remploi dans l’achat, la construction ou des travaux d’amélioration d’une nouvelle résidence principale. Le remploi doit avoir lieu soit par anticipation dans les 24 mois antérieurs à la vente, soit a posteriori dans les 26 mois à compter de la vente de votre résidence principale. En cas de remploi partiel, le montant non réinvesti sera assujetti à l’impôt.

  • Pour les ventes entre 2015 et 2020 de biens acquis au moyen d’un emprunt contracté avant le 31/12/2014, le code fiscal portugais prévoit une exonération s’il s’agit de la vente de votre unique bien à usage d’habitation. Vous ne devez donc pas être propriétaire d’autres biens au jour de la vente.

Par conséquent, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, ou qu’il s’agit de votre résidence principale mais que vous ne souhaitez pas réinvestir le prix de vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale, vous serez assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Pour les personnes physiques, la moitié du montant de la plus-value immobilière est intégrée aux autres revenus imposables à l’IRS si vous êtes résident fiscal portugais.

Si vous êtes non-résident fiscal portugais, vous ne bénéficiez pas de cette décote de 50%, et serez assujettis à l’impôt sur 100 % de la plus-value immobilière.

Le calcul de la plus-value imposable est donc le suivant :

Valeur de vente – Valeur d’achat réévaluée au jour de la vente ( pour tenir compte de l’inflation) – dépenses déductibles ( liste ci-dessous ) x 50 % ( uniquement si je suis résident fiscal portugais) = montant imposable.

Vous noterez que le prix d’achat est réévalué pour tenir compte de l’inflation. L’état portugais publie tous les ans un tableau des coefficients de revalorisation de l’argent, qui vous permettra de déterminer votre valeur d’achat réactualisée.

Les dépenses déductibles sont notamment les impôts supportés lors de l’achat : IMT et IS, les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement, travaux réalisés il y a moins de 12 ans, coût du diagnostic de performance énergétique, commission payée à l’agence immobilière pour la vente du bien. Pour être déductible ces sommes doivent être justifiées par une facture à votre nom.

  • Le taux de taxation ou de "pression" fiscale?

  • Pour un résident fiscal portugais: 50 % de la plus-value intégrés à ses autres revenus et taxés au barème progressif en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

Exemple : Achat en 2007 à 180.000€ (compris les 5 % de commission due à l’agence par le vendeur) d’un bien revendu 300.000 € en 2017. En frais déductibles, nous avons les travaux réalisés au cours des 12 dernières années pour un montant de 24.500 € et le certificat énergétique exigé pour la vente d’un montant de 300 €, puis les frais supportés lors de l’achat 450 €, et les droits de mutation dus lors de l’achat pour 5.900 €, et enfin les honoraires de l’agence immobilière lors de la vente 5% x 300.000 € = 15.000

Plus-value = 300.000 -199.800 ( 180.000 € réévalués pour tenir compte de l ’inflation selon le barème fixé par l’état) – 300 – 24.500 -450 - 5.900 – 15.000 = 54.050 €

Soit montant à déclarer avec son IRS : 50 % x 54.050 = 27.025 € taxés au barème progressif de l’IRS.

  • Pour un non-résident fiscal portugais : 100 % de la plus-value immobilière taxés à l’IRS au taux forfaitaire libératoire de 28 %. Il est à noter que vous ne pouvez pas non plus prétendre bénéficier de l’exonération pour remploi dans l’achat d’une nouvelle résidence principale au Portugal, puisque par définition vous êtes non-résident fiscal portugais.

Pour le même exemple, le non-résident fiscal serait taxé sur 100% des 54.050 € de plus-value, au taux forfaitaire de 28%, soit : montant de l’impôt = 15.134 €.

Pour rappel, le taux actuellement applicable à la taxation de la plus-value immobilière en France est de 36,2 % ( 19% de taux forfaitaire libératoire d’IR + 17,2% de prélèvement sociaux), auxquels s’ajoutent éventuellement la contribution exceptionnelle de 2% en cas de plus-value supérieure à 50.000 €, puis la contribution exceptionnelle sur les haut revenus au taux de 3 % ou 4% ( lorsque la fraction de revenu fiscal de référence en ce compris la plus-value imposable, est supérieure à 250.000 € par contribuable). Toutefois, il est fait application en France d’une décote sur la plus-value imposable, en fonction du nombre d’années de détention.

Pour le même exemple, la plus-value brute aurait été de 64.200 €, et après application des abattements pour durée de détention, l’impôt aurait été de 17.756 €.

Ce montant serait encore supérieur en cas de contribution exceptionnelle et de CEHR.

En définitive, même pour un non-résident fiscal au Portugal, la plus-value immobilière connaît une fiscalité plus douce au Portugal qu’en France...

 

Le Golden Visa c'est quoi ?

Un régime attrayant lancé par les Autorités Portugaises en 2012, pour les investisseurs étrangers issus de pays non membres de l’UE (hors espace schengen) afin qu’ils puissent obtenir un titre de séjour officiel valable au Portugal (appelé le “Golden Visa”).


Ce Golden Visa vise à attirer l’investissement étranger au Portugal. Dans le cadre de ce programme, le citoyen de pays non membres de l'UE qui s’engagent dans certains investissements au Portugal peut obtenir une résidence dans le pays, ce qui permet à l’investisseur et aux membres de sa famille, d’entrer et/ou sortir des frontières, et de voyager librement dans les pays européens qui intègrent l’Espace Schengen.


Un programme simple et flexible, avec des exigences légales simples et claires, qui incluent une exigence de permanence minimum réduite.
 
Conditions requises

Les investisseurs doivent faire preuve d´un des points suivants :
•    Etre entré au Portugal avec un visa Schengen valable;
•    Ne pas faire l’objet de condamnation pour infraction grave;
•    Maintenir l’investissement fait durant au moins 5 ans;
•    Les fonds pour l’investissement en question doivent venir de l’étranger;
•    Ne pas être référencé par les services d’immigration portugais et de Schengen.
•    Une permanence minimum de 7 jours au Portugal durant la première année et de 14 jours lors des 2 années suivantes.
Pour obtenir leur Golden Visa, les investisseurs doivent donc respecter les exigences déterminées.
 
Investissements

Seuls les investissements faits après le 8 octobre 2012 sont éligibles pour le Programme Golden Visa.

Les types d’investissements suivants sont admissibles dans le cadre du Programme Golden Visa Program:


a)    Investissement immobilier
-   Acquisition d’une propriété de plus de € 500.000.00;
-   Ou d’une propriété de plus de € 350.000,00, quand la propriété a plus de 30 ans et se situe dans une zone de rénovation urbaine.


b)    Investissement de Capitaux
-    Transfer des fonds supérieurs à € 1.000.000,00;
-    Transfer des fonds supérieurs à € 350.000,00 pour des activités de recherche;
-    Transfer des fonds supérieurs à € 250.000,00 pour des activités artistiques ou culturelles.
-    Transfer des fonds supérieurs à € 350.000,00 pour l’acquisition de parts de fonds d'investissement ou fonds de capital de risques;
-    Transfer des fonds supérieurs à € 350.000,00 pour l’incorporation / acquisition d’une entreprise, conjugué à la création de 5 emplois.


c)   Création d’emploi
-    Création d’au moins 10 emplois.


d)    Startup visa
-   Ceci a été promulgué récemment, et est en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Il sera nécessaire de démontrer que la startup peut soit atteindre une valeur de € 325.000,00 en 3 ans, soit présenter des revenues annuelles de € 500.000,00.

Les avantages

Le programme Golden Visa offre aux investisseurs les avantages suivants :
-   Il n'est pas nécessaire d'obtenir un visa pour entrer au Portugal;
-   Il n'est pas nécessaire d'obtenir un visa pour voyager en Europe (dans la partie de l’espace Schengen);
-   Vivre et travailler au Portugal, même ayant sa résidence dans un pays différent;
-   La résidence est étendue aux membres de la famille;
-   Exigences de permanence minimum au Portugal;
-   Résidence permanente après 5 ans;
-   Citoyenneté après 6 ans.
 
Est-il possible d’étendre le Golden Visa aux membres de la famille?

En vertu du Programme Golden Visa, les membres de la famille de l’investisseur peuvent également demander et obtenir un titre de séjour au Portugal en demandant le "regroupement familial".

Le Golden visa s’étendra aux membres de la famille, à savoir, enfants, conjoint et membres de la famille à charge.

Validité

Le Golden Visa est valable pour un an et peut être renouvelé pour des périodes de deux années consécutives. Aux motifs du renouvellement d’un Golden Visa, un investisseur doit rester au Portugal au moins 7 jours durant la première année et 14 jours durant la période des deux années suivantes.

Frais

-   Frais de dossier - € 520,40
-   Frais du Golden Visa - € 5.202,60
-   Frais de rénovation - € 2.601,30

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